他停顿一下，决定稍微点破一些：“地产有周期，有涨就有跌。
现在价格高，不代表永远高。
做这种大型项目，必须考虑最坏的情况。”
张建华若有所思地点点头。
这话说到了他的痛处。
集团内部也对目前地产过热表示担忧，但像陈秉文说得这么直接的，还是第一个。
“第三步，弥补开发经验短板，借力打力。
地产开发，尤其是大型新市镇，华润的经验可能不如一些本地老牌英资或华资房企。
是否可以考虑引入有实力、有经验的合作伙伴？
例如，与会德丰这样在港府工务局有良好记录和关系的企业进行深度合作，华润控股，他们出技术和管理团队，快速补齐短板。
同时，立刻与港府工务局洽谈，争取将规划中的市政工程以总承包形式签下来，据说港府对这类项目承诺有15%的利润保证，这既能保证收益，又能锻炼队伍。”
“第四，加快销售回款，形成资金闭环。
示范区的住宅，无论是居屋还是小型商品房，一旦条件具备，立刻启动预售。
用市民的预付款来支撑后续开发，减轻自有资金压力。”
陈秉文一口气说完，端起茶杯喝了一口，观察着众人的反应。
会议室里安静了片刻，随后响起一阵低低的议论声。
陈秉文提出的四点建议，特别是“借力打力”和“加快回款”，说到了不少人的心坎里。
华润确实缺乏大型地产开发的经验，与有经验的本地企业合作，同时利用港府工程锻炼队伍，是个非常务实的选择。
张建华看向几位副手，交换了眼神，然后转向陈秉文，郑重道：“陈生，你的策略，我觉得非常切合我们现在的实际困难。
不过，我还有个问题想请教。”
“张总请讲。”
“你刚才提到，要尽快启动，甚至要抢时间。
除了资金和经验的考虑，是不是还有别的担忧？”
说完，张建华目光直视陈秉文，想从陈秉文的表情中找到答案。
陈秉文不露声色的在心里暗赞了一声。
能当上华润的总经理，张建华果然不简单。
他略一沉吟，决定把话再点透一层。
陈秉文压低了点声音，让在座的人都不得不集中精神听，“我确实有些担忧。
这个担忧，不在于华润的实力，而在于.时机和态势。”
他环视一圈，缓缓说道：“港府批出这么大面积的土地，是希望看到新市镇尽快成型，解决市民的居住问题。
如果开发方显得力不从心，进度严重滞后，为了整体规划不被无限期拖延，港府会采取什么措施？
是引入更有执行力的合作方，还是会有其他考虑？”
陈秉文话说得委婉，但意思很明白。
华润再不行动，地可能就不是你华润一家说了算了，港府随时可能插手。
这比直接点明某个商业对手更具威慑力，也更符合华润作为中资企业的敏感身份。
张建华的脸色更加凝重。
显然，陈秉文点出了他最大的担忧之一。
不过，既然说开了，陈秉文也没准备停下来，而是继续加码，“现在全港的华资、英资，都在寻找新的增长点。
新市镇开发，特别是这种规模的项目，是未来十年的重要战场。
华润慢一步，其他有实力的财团就会抢先一步，占据有利位置。
到时候，不仅天水围本身可能横生枝节，华润在整个港岛地产界的声誉和话语权也会受到影响。”
说完，他坐回座位，不再多言。
该点的都已经点了，再说就过犹不及了。
剩下的，需要华润内部自己去消化、去决策。
会议室里陷入了长时间的沉默。
张建华眉头微蹙，显然在快速权衡。
终于，他抬起头，环视一圈在座的华润管理层，然后看向陈秉文，眼神里多了几分决断：“陈生，你的分析很有道理，尤其是关于港府态度和时间窗口的判断。
我们不能再等了。”
他对其中一个副总说道：“老王，散会后立刻组织一个专项小组，就按照陈生刚才提的思路，结合我们自身的实际情况，在一周内拿出一个详细的、可执行的天水围推进方案给我！”
“是，张总！”那位王姓副总立刻应下。
张建华又看向陈秉文，诚恳的感谢道：“陈生，感谢你的真知灼见。
希望未来，我们能够携手，把天水围这个项目做好，做成标杆。”
“一定。”
陈秉文知道，初步的目标已经达到。
华润这架庞大的机器，终于要被推动着向着他希望的方向加速运转了。
而一旦天水围这个“超级工程”全速启动，作为重要股东之一的长实，必然要被卷入其中，消耗大量的资金、人脉和管理精力。
会议结束后，张建华再次与陈秉文用力握手，亲自送他离开。
“陈生，今天真是听君一席话，胜读十年书。”张建华握着陈秉文的手，用力晃了晃，“以后还要多向你请教。”
“张总言重了，互相学习。”陈秉文谦逊地回应。
李国伟陪着陈秉文下楼。
走到一楼大厅，李国伟看看左右无人，压低声音对陈秉文说：“陈生，张总这次是下决心了。
不瞒你说，集团内部对天水围项目分歧很大，反对声音不少，主要是担心投资回报周期太长，风险不可控。
你今天的分析，特别是从战略高度和政治影响角度的阐述，正好给了张总最有力的支持。”
陈秉文点点头，他猜也是这种情况。
李国伟犹豫了一下，继续说道：“陈生，还有个事不知道方不方便问？”
“李经理请讲。”
“你刚才提到，担心其他有实力的财团会抢先一步.不知道你心里有没有具体指哪一家？”
李国伟问得比较含蓄。
陈秉文心里明镜似的，李国伟这是在探他的底，想知道他是否针对特定的竞争对手，比如.长江实业。
他笑了笑，回答得滴水不漏：“李经理，港岛就这么大，有实力吃下这种大项目的，无非就是那几家英资洋行和本地华资巨头。
具体是哪一家并不重要，重要的是华润要抢在他们形成共识、采取行动之前，先把主动权牢牢抓在自己手里。
只要华润动作够快，姿态够坚决，别人想插手也得掂量掂量。”
李国伟若有所思地点点头：“我明白了。谢谢陈生指点。”
送走陈秉文后，李国伟立刻返回会议室。
张建华还在那里，没有离开。
“人送走了？”张建华问。
“送走了。张总，陈秉文这个人，确实不简单，看问题很透。”
李国伟感慨道。
张建华“嗯”了一声，手指轻轻敲着桌面：“他刚才最后那几句话，点醒了我。
我们不能只埋头解决内部问题，还要抬头看路，注意外面的风向。
国伟，你立刻去办两件事。”
“张总您吩咐。”
“第一，动用一切关系，摸清楚港府工务局和规划署对天水围项目进度的最新态度，特别是有没有其他地产商在私下接触港府，表达对项目的‘兴趣’。”
“第二，重点留意长江实业李家成的动向。
我听说他最近和汇丰的沈弼走得很近，似乎在谋划什么大动作。
看看他和天水围项目有没有潜在关联。”
张建华的直觉告诉他，陈秉文暗示的“有实力的财团”，很可能指向最近风头正劲、且与汇丰关系密切的李家成。
“明白！我马上去办！”李国伟神色一凛，立刻答应道。
周一，早晨八点刚过，陈秉文就到了伟业大厦顶楼的办公室。
他坐在办公桌后，面前摊开着几份报表，但心思却没完全在上面。
他在等两个电话。
一个是花旗银行李德的确认电话，关乎那至关重要的六亿港币弹药是否能够到位。
另一个，则是开盘后青州英坭的股价走势，这将直接决定他下一步的战术选择。
桌上的电话率先响了起来。
是内线。
“陈生，花旗银行李德总裁的电话，一线。”秘书阿丽的声音传来。
“接进来。”陈秉文拿起听筒。
“陈生，早上好！”李德的声音听起来精神饱满，“华尔街的交易团队共六人，已于昨晚全部抵达港岛，入住文华东方酒店。
负责人是约翰·克里斯坦森，在摩根士丹利有十五年大宗交易经验，绝对可靠。”
“谢谢，李德总裁。”陈秉文笑着感谢道。
“更重要的，”李德继续说道，“您质押专利授权协议获得的2亿港币贷款，已全额划入您在花旗开设的指定保证金账户。
根据协议，三倍杠杆额度已同步生效。
也就是说，您现在拥有6亿港币的购买力，随时可以调用。”
陈秉文心中一定，最关键的一环落实了。
这笔钱来得正是时候。
“交易团队今天就会开始工作吗？”他问道。
“是的，克里斯坦森先生九点会准时到中环的花旗交易室报到。
他将在那里等待您的指令。”
李德回答道。
“请他九点钟打我这个电话。”陈秉文说完，顿了顿，补充道，“李德总裁，这次多谢了。”
“陈生客气了，这是我们应该做的。预祝您马到成功。”李德笑着挂了电话。
放下电话，陈秉文按下内部通话键：“方总监，来一下。”
很快，方文山敲门进来。
“陈生。”
“花旗的钱和人都到位了，六亿额度。”
陈秉文言简意赅的说明了一下情况。
方文山听了顿时眼睛一亮：“太好了！时机刚好。”
陈秉文走到墙边的大幅白板前，拿起笔，在上面画了两个大大的圆圈。
一个标注“青州英坭”，一个标注“和记黄埔”。
他在“青州英坭”的圈里写下“25.01%”，在“和记黄埔”的圈里写下“2.7%”。
“李家成想拖，用时间换空间，等搞定和黄再来收拾青州英坭的局。”
陈秉文用笔点着白板，“我们不能让他这么舒服。”
他转向方文山：“之前我们资金不足，收购青州英坭的行动多少有些保守。
现在资金充足，策略要调整。”
“陈生，你的意思是？”
方文山若有所思的问道。
“明修栈道，要修得烽火连天。
暗度陈仓，要度得无声无息。”
陈秉文目光锐利，“拿出4亿额度，交给花旗的团队和我们投资部的人配合，全力猛攻青州英坭。
在二级市场有多少买多少，不必过分计较一两毛钱的价差，要打出气势，把股价快速推高，制造恐慌性抢筹的迹象。”
方文山迅速心算了一下：“4亿港币加上我们自有资金，按现在青州英坭的市价，足以再收购15%到20%的股份。
加上我们原有的25%，持股比例将超过40%，如果那样的话，很有可能拿到青州英坭的控股权，这将极大威胁长江实业的控股地位！”
“对。”陈秉文点头，“就是要逼李家成。
让他把更多的资金和注意力消耗在青州英坭的防守上。
他要么跟注，付出更高成本保住控股权；
要么退缩，眼睁睁看着我们成为第一大股东。
无论哪种选择，都会打乱他的节奏，消耗他的现金。”
“那和黄这边？”方文山看向另一个圈。
“另外2亿额度，继续秘密收购和黄。”
陈秉文强调道，“这部分更关键，交给花旗的克里斯坦森团队独立操作，要求是绝对的隐蔽。
价格可以稍微放宽，但绝不能引起任何市场警觉。
我要在李家成和汇丰谈妥之前，吃到尽可能多的筹码。”
“明白！”方文山感到一阵兴奋，“我立刻去安排。我会把你的指令清晰传达下去。”
“去吧。动作要快。”陈秉文叮嘱道。
九点整，花旗的约翰·克里斯坦森准时来电。
陈秉文用英语与他详细沟通了战略重点和风险控制原则，随后方文山与克里斯坦森及其团队进行了详细的技术对接。
九点三十分，港股开市。